ייעוץ מס שבח בתמ"א 38: המדריך המקיף של מיטב פיננסים

ברוכים הבאים למיטב פיננסים! אם אתם בעלי נכסים בישראל, בוודאי שמעתם על פרויקטים של תמ"א 38. אך האם אתם מבינים את המשמעויות המיסוייות העמוקות הכרוכות בכך? בפרט, האם אתם יודעים כיצד נושא מס שבח משתלב בתמונה, וכיצד ניתן למקסם את הרווחים בפרויקט כזה? אנו במיטב פיננסים, עם ניסיון עשיר ומומחיות מוכחת, כאן כדי לספק לכם את כלל המידע והייעוץ הדרושים. צרו קשר כבר היום: *6482.

פרויקטים של תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) הפכו בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד מנוף הנדל"ן הישראלי. מטרתם העיקרית היא חיזוק מבנים ישנים, אך הם מהווים גם הזדמנות משמעותית עבור בעלי דירות להשביח את נכסיהם. עם זאת, לצד ההזדמנות, עולות שאלות רבות בנוגע להיבטי המיסוי, ובראשן – מס שבח. במיטב פיננסים אנו גאים לספק את הייעוץ מקיף והמקצועי ביותר בתחום, תוך התחייבות לתשלום רק לאחר קבלת ההחזר בפועל – וזהו רק אחד מהיתרונות הרבים שלנו. הצוות שלנו, הכולל רואי חשבון ויועצי מס בכירים, הוכיח את יכולתו עם מעל 60 מיליון ש"ח שהוחזרו ללקוחותינו.

מהו מס שבח ומדוע הוא רלוונטי לתמ"א 38?

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת זכות במקרקעין. 'שבח' מוגדר כהפרש שבין שווי המכירה של נכס לבין יתרת שווי הרכישה שלו, בניכוי הוצאות מסוימות. באופן עקרוני, כאשר מתבצע פרויקט תמ"א 38, בעלי הדירות קוצרים רווח משמעותי – אם באמצעות קבלת דירה חדשה וגדולה יותר, סגירת מרפסת, הוספת ממ"ד או שדרוגים אחרים המעלים את ערך הנכס. רווח זה, עלול להיות כפוף לתשלום מס שבח. זהו הרגע שבו נכנס לתמונה נושא ייעוץ תמ״א 38 מס שבח – ייעוץ קריטי שיכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

פטורים והקלות במס שבח במסגרת תמ"א 38

המחוקק, בהבינו את החשיבות הציבורית בפרויקטים של תמ"א 38, יצר מספר מנגנוני פטור והקלות במס שבח, אשר מטרתם לעודד את ביצוע הפרויקטים ולאפשר לבעלי הדירות ליהנות מהשבחת הנכס ללא נטל מס כבד. עם זאת, תנאי הפטור מורכבים ודורשים הבנה מעמיקה של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ותיקוניו הרלוונטיים.

אחד הפטורים המרכזיים מתייחס לתמורה המתקבלת על ידי בעל דירה שהיא 'שירותי בנייה'. כלומר, כאשר בעל הדירה מקבל בתמורה לזכויות הבנייה שהוא מעניק ליזם, תוספות בנייה לדירה הקיימת שלו (כמו חדר, מרפסת, ממ"ד) או דירה חדשה, הגדולה מהקודמת, ולא תמורה כספית ישירה. מיטב פיננסים מתמחים בבדיקת זכאות למס שבח על מנת לוודא שאתם עומדים בכל התנאים לקבלת הפטור המלא או החלקי. אנו מספקים ליווי אישי לכל לקוח דרך מנהל תיק קבוע, וזאת מתוך הבנה שכל מקרה לגופו ויש להתאים את הפתרון המיסויי באופן פרטני.

ההבחנה בין תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) והשלכות המס

ההבדל בין סוגי פרויקטי התמ"א 38 הוא קריטי בכל הנוגע להיבטי המיסוי. אבחנה זו מהותית ודורשת ייעוץ תמ״א 38 מס שבח מקצועי:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת):

  במסלול זה, המבנה הקיים מחוזק ואינו נהרס. לרוב, מתווספות לו קומות או דירות חדשות, וכן שיפורים לדירות הקיימות (מרפסת, ממ"ד, הרחבה). במקרה זה, הפטור ממס שבח חל, כאמור, על שירותי הבנייה שבעל הדירה מקבל. הפטור מוגבל ב-25 מ"ר נוספים מעבר לדירה המקורית, אך ישנם תנאים נוספים וסייגים שחשוב להכיר אותם לעומק. מעבר לשטח הזה, או על תמורה כספית, עשוי לחול מס שבח. האתגר הוא להבין האם אכן מדובר ב'שירותי בנייה' טהורים, או שישנם אלמנטים של 'מכירה' שעשויים לחייב במס.

• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש):

  במסלול זה, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. בעלי הדירות מקבלים לרוב דירות חדשות בבניין החדש, שלעתים קרובות גדולות ומפוארות יותר מדירתן המקורית. מסלול זה מורכב יותר מבחינת המיסוי, שכן הוא נתפס ככרוך ב'מכירת זכות במקרקעין' (הדירה הישנה) ו'רכישת זכות במקרקעין' (הדירה החדשה). עם זאת, קיימים פטורים ייעודיים שנועדו למנוע מצב שבו בעלי הדירות ייאלצו לשלם מסים גבוהים על שיפורים שנועדו לקידום אינטרס ציבורי. במקרים אלה חלות הוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע פטור ממס שבח וממס רכישה על דירה המוחלפת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, ובהרחבה גם תמ"א 38/2. המומחים שלנו במיטב פיננסים בקיאים בכל ניואנס בחקיקה, ויכולים להבטיח את ליווי, ייעוץ וייצוג לקוחות מול רשויות המס בצורה הטובה ביותר.

סוגי תמורה ומיסוי: תמורה בשירותי בנייה מול תמורה כספית

אחד ההיבטים המורכבים ביותר בייעוץ מיסוי לפרויקטי תמ"א 38 הוא סוג התמורה שבעל הדירה מקבל מהיזם:

• תמורה בשירותי בנייה:

  כפי שציינו, זוהי לרוב הצורה המועדפת מבחינת מיסוי, שכן היא מזכה בפטור על פי חוק. מדובר בתוספת שטח לדירה הקיימת, הוספת מרפסת, ממ"ד, מעלית, שיפוץ הבניין וכל שיפור אחר שמגדיל את שווי הדירה אך אינו מתורגם לכסף מזומן ישירות לבעל הדירה. התמורה ניתנת ב'שירות' – עבודות הבנייה עצמן. כפועל יוצא, בעלי הדירות חוסכים סכומי עתק ממיסוי.

• תמורה כספית (או שווה כסף):

  לעתים, במקום או בנוסף לשירותי בנייה, בעל דירה מקבל תמורה כספית ישירה מן היזם (לדוגמה, עבור שטח ששימש בעבר למחסן והוגדר מחדש כשטח ציבורי, או במקרה של מכירת זכויות בנייה עודפות). תמורה זו, בשונה משירותי בנייה, נחשבת לרוב ל'מכירה' ולכן עלולה להיות חייבת במס שבח. במקרים אלה, ייעוץ תמ״א 38 מס שבח הוא הכרחי לחישוב מדויק של חבות המס ולתכנון נכון שיתאים לצרכים הייחודיים שלכם.

מעבר לכך, ישנם היבטים נוספים שיש לבחון, כגון מיסוי של מכירת זכויות בנייה עודפות על ידי הבעלים ליזם, השפעת בחירת המסלול (לדוגמה: ליווי בנקאי) על היבטי מס, והיבטי מס של דיירים שבחרו להישאר בבניין מול דיירים שעוברים לבניין חדש.

חשיבות הייעוץ המקצועי לבעלי דירות ויזמים

כפי שניתן להבין, נושא מס שבח בפרויקטי תמ"א 38 הוא מורכב ורב פנים. טעות קטנה או אי-הבנה של סעיף חוק, עלולים לעלות לכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, אין תחליף לייעוץ מקצועי ואישי, המותאם למצב הייחודי שלכם. אנו במיטב פיננסים מציעים:

• צוות מומחים בכיר: אנו מעסיקים רואי חשבון ויועצי מס בעלי עשרות שנות ניסיון במקרקעין ובמיסוי מתחום זה, עם התמחות ייחודית בייעוץ תמ״א 38 מס שבח ובייעוץ מיסוי מקרקעין. הם מכירי בקיאות בעדכוני חקיקה ותקנות רלוונטיים ומספקים ליווי עורכי דין מקצועי.

• בדיקות ראשוניות חינם: אנו מציעים בדיקה ראשונית ללא עלות, הכוללת ניתוח מסמכים רלוונטיים והערכה ראשונית של מצבכם המיסויי.

• תכנון מס אופטימלי: אנו נבנה עבורכם אסטרטגיית מס מותאמת אישית, שמטרתה למזער את חבות המס ולמקסם את הרווח מהפרויקט. הגישה של מיטב פיננסים היא 'דואגים לשקט שלכם' – אתם תראו את הכסף בחשבון, ורק אז נגבה שכר טרחה, שכן התשלום הוא רק על בסיס הצלחה.

• ייצוג מול רשויות המס: במידה ויידרש, אנו מייצגים את לקוחותינו נאמנה מול רשויות המס השונות (מס שבח, מע"מ, היטל השבחה), ודואגים לכל הבירוקרטיה הכרוכה בכך.

מקרי בוחן ודוגמאות מספריות (להמחשה בלבד)

ניקח מקרה היפותטי: בעל דירה שהחזיק בדירה ששוויה 2 מיליון ש"ח, וקיבל במסגרת תמ"א 38/2 דירה חדשה ששוויה 3.5 מיליון ש"ח. ללא ייעוץ תמ״א 38 מס שבח מתאים, עלול היה להיווצר שבח של 1.5 מיליון ש"ח, שיגרור אחריו מס של חצי מיליון ש"ח בממוצע. באמצעות תכנון מס נכון ושימוש בפטורים הקיימים בחוק, ניתן להפחית חבות זו משמעותית, ואף לאפס אותה במקרים מסוימים.

דוגמה נוספת: בעל דירה בפרויקט תמ"א 38/1, קיבל תוספת בנייה של 30 מ"ר, והיא הובילה את הדירה ל-120 מ"ר. החוק מעניק פטור לשטח של 25 מ"ר. אם ייווצר שבח גם על 5 המ"ר הנוספים, הדבר עלול לחייב במס. תפקידנו הוא, בין היתר, לבחון את המצב הפרטני שלכם, לראות האם עומדים בתנאי הפטור המורכבים, ואם לאו – למזער את חבות המס באופן המרבי.

שאלות נפוצות בנוגע לייעוץ תמ"א 38 מס שבח

האם תמיד מקבלים פטור ממס שבח בתמ"א 38?

לא. הפטור אינו אוטומטי ותלוי בעמידה בתנאים מוגדרים בחוק, בסוג הפרויקט (תמ"א 38/1 או 38/2), ובסוג התמורה המתקבלת (שירותי בנייה מול תמורה כספית). חשוב לבחון כל מקרה לגופו עם מומחה.

מה ההבדל בין 'פטור ממס שבח' ל'פטור מחל על פי חוק'?

פטור ממס שבח פירושו כי המוכר אינו חייב כלל במס על השבח שנוצר. 'פטור מחל על פי חוק' מתייחס למקרים בהם החוק מעניק הקלות או פטורים ספציפיים שנועדו לעודד פעילות מסוימת, כמו פרויקטים של התחדשות עירונית, וחל על תנאים מסוימים בלבד.

האם מס שבח הוא המס היחיד שיש לשלם בפרויקט תמ"א 38?

לא. ייתכנו מסיים והיטלים נוספים כגון היטל השבחה, וכן היבטי מע"מ. צוות המומחים של מיטב פיננסים מספק ייעוץ כולל ומתייחס לכלל ההיבטים המיסוייים בפרויקט שלכם.

סיכום

פרויקטים של תמ"א 38 מצוינים לחיזוק מבנים, לשיפור איכות החיים ולהשבחת נכסים, אך הם גם פתח לעולם מורכב של מיסוי. ללא ייעוץ תמ״א 38 מס שבח נכון, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מסים מיותרים, שמקזזים חלק ניכר מהרווח הפוטנציאלי שלכם. אנו במיטב פיננסים מתחייבים לדאוג לשקט שלכם, ולהעניק לכם את הייעוץ הפיננסי המקיף ביותר, כדי שתיהנו מכל היתרונות של הפרויקט. אל תפספסו את ההזדמנות לייעל את המיסוי ולשמור על כספכם, גם אם השארתם בעבר הצהרת הון ואתם יודעים איך ממלאים הצהרת הון. צוות רואי החשבון המנוסים שלנו מחכה לכם.

לפגישת ייעוץ ראשונית וללא עלות, חייגו אלינו כבר היום: *6482.